Fogyasztás

  • Az új ingatlanhitel-törvény június 16-án, vasárnap lép életbe
  • A szakértők egyetértenek abban, hogy a szabvány az átláthatóságot és az ügyfélvédelmet támogatja
2019. június 16. 06:00

Három év, két hónap és 25 nap. Ő késedelem, amellyel Spanyolország alkalmazza az ingatlanhitel-törvényt, ismertebb nevén Jelzálogjog, az Európai Unió utolsó országává válik, amely alkalmazza a közösségi szabályozásokat. Ezen a vasárnap, június 16-án lép hatályba a szabály, és a bankok a gyakorlatban alkalmazzák attól a pillanattól kezdve, hogy hétfőn 17-én nyitják meg fiókjaikat.

soha

Kapcsolódó hírek

A törvény szabályozza a jelzálogszerződés teljes folyamata, a hirdetéstől az aláírásig, új eljárások kialakítása, amelyek mind a bank alkalmazottait, mind az ő munkavállalóikat érintik javadalmazási politikák, szeretnék ügyfél, meg kell tennie a külön erőfeszítés annak bemutatására, hogy "tudja, mit csinál" kölcsön aláírásakor. Emiatt kényelmes, ha jól ismerjük a szabályt. Ezek a 15 kérdés, válaszaikkal együtt, ez megkönnyíti a feladatát.

1. Milyen követelményeknek kell megfelelnem ahhoz, hogy hozzáférhessek a jelzáloghoz?

Bármilyen típusú tárgyalás megkezdése előtt a bank köteles a fizetőképességi teszt, költség nélkül az ügyfél számára, aki sokkal igényesebb lesz, mint korábban. Például párok esetében, ha a kettő egyike nem felel meg a megállapított követelményeknek, akkor nem férhetnek hozzá a jelzáloghoz.

A szakértők szerint a jogalanyok nem léphetik túl az egyes bankok által hitelnyújtáskor meghatározott minimumokat. Ezeket a minimumokat mostantól az egyenletek nagyobb súlyával számolják, mint például az „ingatlan hitelértéke” vagy az ügyfél „adósságjövedelme”, más tényezők, például jóváhagyások. A pénzügyi intézmény köteles ezeket az adatokat rendszeresen felülvizsgálni, nyilvántartást vezetve, amelyet a Spanyol Bank.

2. Milyen dokumentációval kell szembenéznem a jelzálog aláírása előtt?

A bankok a továbbiakban nem korlátozódhatnak a reklámfüzetekre, hogy tájékoztassák jelzáloguk feltételeiről. A szerződéskötést megelőző szakaszban az egységeknek két új dokumentumot, a Európai szabvány adatlap (FEIN) és a Szabványosított figyelmeztető lap (FiAE). A szabályozó így felváltja a régit FIPER, amelybe csak a kérelmező gazdasági körülményeihez igazított jelzálogkölcsön-információ került be.

3. Miben különböznek a FEIN és a FiAE?

Általánosságban elmondható, hogy a FEIN magában foglalja a jelzálog személyre szabott adatait, míg a FiAE a (például korai lejáratú) záradékokra vagy releváns elemekre, például a kölcsönköltségek felosztására vonatkozó adatokat tartalmazza.

A FEIN olyan adatokat tartalmaz, mint például a hitelező által kapott jutalék, a jelzálog összege, időtartama és pénzneme, és szimulálja azokat az ingadozásokat, amelyek felmerülhetnek, ha az eurótól eltérő pénznemben írják alá (és hogy a bank ennek megfelelően frissíteni kell. rendszeresen).

A a banknak is hozzá kell járulnia az ügyfélhez képe a hitel kamatlábának amortizációja,az egyes törlesztőrészletek összegén és időszakosságán kívül. Ezek a dokumentumok tartalmazzák a annak szimulációja, hogy a jelzálogkölcsön változik-e tekintettel a különböző szakaszaiban a kamatlábak alakulása.

4. Meddig kell „tanulmányoznom” az összes információt?

Az ügyfélnek meg kell kapnia legalább ezt a dokumentációt, 10 nappal az írás előtt. A kifejezés olyan fontos szempont volt a szabályozók számára, hogy ha bebizonyosodik, hogy a jelzálogot még ezen a 10 napon belül aláírták, semmisnek nyilvánítják. Az ötlet az, hogy az ügyfél ezt az időt arra használja fel, hogy konzultáljon, feltegye és keresztvizsgálja a kölcsönrel kapcsolatos kérdéseket, amelyeket alá kíván írni.

5. Mikor kell meglátogatnom a jegyzőt?

Az új standarddal az ügyfél kétszer meglátogatja a jegyzőt hogy ő maga választja. Az első találkozóra az okirat aláírását megelőző tíz napon belül kerül sor. Az első látogatás során a közjegyző „tesztet” hajt végre az ügyfélen, hogy megbizonyosodjon arról, hogy ismeri a szerződés minden pontját. E dokumentum ok nélkül a felperes A tulajdoni lapot nem tudja megkapni. Ugyanígy, ha kiderül, hogy a közjegyző nem végezte el tájékoztató munkáját, szankcionálják.

6. Költségbe kerül-e ez a szolgáltatás?

Nem. A közjegyző ingyen elkészíti közjegyzői okiratát, rögzíti az ügyfélnek tett kérdéseket és válaszokat, valamint a hozzá adott magyarázatokat.

7. Milyen dokumentációt kell bemutatnom?

A ügyfél be kell mutatnia a közjegyzőnek a kölcsönszerződés projektjét, a FEIN, a FiAE, az időszakos törlesztőrészletek (és a különböző kamatláb-alakulási forgatókönyvek) szimulációja, a az íráshoz kapcsolódó költségek állami hitel. Ezt a dokumentációt a banktól elektronikus úton kell megküldeni a jegyzőnek. A kormány másfél hónapot adott a bankoknak arra, hogy a közjegyzők digitális platformját felhasználva továbbítsák ezeket az információkat. Amint azt az Igazságügyi Minisztérium múlt pénteken kifejtette, a módosítás nem bénítja sem a jelzálogjogi törvényt, sem az új hitelek formalizálását, mivel átmeneti rendszert hoztak létre az ügyfelek és a bankok számára, hogy más csatornákon keresztül kommunikáljanak a közjegyzőkkel.

8. Mikor van a második látogatás a jegyzőnél?

A közjegyzői okirat elkészítése és aláírása után megkezdődik a felhívás szerződéses szakasz, az adásvételi és kölcsönzési okiratok engedélyével, amelyeket általában egyidejűleg írnak alá. Ez az utolsó pillanat a tisztázásra bármilyen kérdése van az ügyfélnek, mert ha a közjegyző engedélyezi a tetteket, akkor nem mehet vissza.

9. Hogyan fedezhetek fel egy esetleges visszaélési záradékot?

Amellett, hogy az összes dokumentációt felülről lefelé olvassa, a közjegyző az az ábra, amelynek fel kell derítenie, hogy az entitás tartalmazta-e a visszaélő záradék feltételeiben ellenőrzi a Szerződési Feltételek Általános Nyilvántartásában.

Az ingatlanhitel törvényével megszűnnek az alsó záradékok, és a szöveg kifejezetten tiltja a változó kamatozású jelzálogok minimális kamatának alkalmazását. Nem fizetés esetén a szabály lehetővé teszi a kilakoltatás elrendelését, amikor az ügyfélnek muszáj 12 havi fizetés vagy a nyújtott tőke 3% -a, a kölcsön futamidejének első felében. A hitel futamidejének második felében a teljesítés akkor valósul meg, ha az ügyfél abbahagyja a fizetést 15 hónap, vagyis a hitel 7% -a.

10. Milyen költségeket kell vállalnom a jelzálogból?

Eddig az ügyfél fizette a ügynökség, közjegyző, otthoni regisztráció és értékelés. Hétfőtől az első hármat a bank fizeti. Az iAhorro.com számításai szerint ez átlagosan 500 és 1000 euró közötti megtakarítást jelenthet az állampolgárok számára, a kölcsön összegétől függően. A normára számítva a bankok a dokumentált jogi aktusok adó (AJD), hogy a közelmúltig az ügyfél fizetett.

Az otthon felmérése az egyetlen költség, amelyet az ügyfél visel, hogy kiválaszthatja a kívánt vállalatot anélkül, hogy annak ugyanazon banké kellene lennie, amelyben a jelzálogot aláírja. Vannak azonban nyolc szervezet, amely már vállalja ezt a költséget (némelyik akkor is, ha egy másik bankkal történik): Santander, CaixaBank, Ibercaja, BBVA, ING, Banco Pichincha, MyInvestor és Openban.

A a jelzálogkölcsön-okiratok másolatai Bárki viseli őket, azokat viseli, kivéve azt az egyszerű példányt, amelyet a jegyző elküld az ügyfél e-mailjére (ingyenesen).

11. Kötelezhet-e a bank arra, hogy kössön biztosítást a jelzálog nyújtására?

Elvileg a norma tiltja a termékek összekapcsolását jelzálogkölcsön-szerződés megkötésére. A törvényt azonban megalkotta, csapdát csinált. A szöveg lehetővé teszi, hogy bónuszokat alkalmazzon a hitelkülönbözetben a bankkal szerződött termékekre.
Otthoni biztosítás esetén, az ügyfél benyújthatja a egy másik szervezet politikája azonos vagy jobb feltételekkel, és bankjának el kell fogadnia, anélkül, hogy a javasolt ajánlatot rosszabbá tenné.

12. Felszámítanak-e nyitási jutalékot?

Igen. A törvény nem tiltja ennek a megbízásnak a beszedését, de megállapítja, hogy ez lesz az egyetlen, ezért a tanulmányi bizottság nem tartozik az egyenletbe.

13. Mi van, ha meg akarom változtatni a jelzálogjogom feltételeit?

A szabály változtatásokat tett annak érdekében, hogy megkönnyítse az egyik jelzálogkölcsön áttérését a másikra, vagy a új feltételek tárgyalása. Noha nem mondja ki kifejezetten, a szabály a szabályozók nyilvánvaló elkötelezettségét tükrözi a változó jelzálogkölcsön helyett a fix kamatozású jelzálogkölcsön felé. Pontosabban mindkettő ha a változást a béranyaság váltja ki egy másik vállalkozás számára újításként a jutalék nem haladhatja meg az előre visszafizetett tőke 0,15% -át a kölcsönszerződés első 3 éve alatt. Azután, a bank nem követelhet jutalékot.

14. Mi van, ha le akarom mondani?

Ha ő az ügyfél vissza akarja adni hitelét részben vagy egészben a megállapított idő előtt a szabály megállapítja, hogy rögzített kamatozású jelzálogkölcsönök esetén, a jutalék nem haladhatja meg a fejlett tőke 2% -át az első 10 évben és a tizenegyedik évtől 1,5%. Változó kamatozású jelzálogkölcsön esetén a költség nem haladhatja meg a Az előleg tőke 0,25% -a az első három évben, vagyis az első öt 0,15% -a.

15. Érinti-e az új törvény, ha már van jelzáloghitelem?

Ne. Minden június 16. előtti okirat A régi szabályozás irányítja őket. Ezért nem követelhetik a jelzálogkölcsön formalizálásakor fizetett költségeiket, vagy nem kérhetik a dokumentált jogi aktusok adójának (AJD) visszatérítését.

Persze, akinek van jelzálog Az aláírás után a jutalékkorlátok előnyeit élvezheti a kölcsön átruházása vagy a hitel megújítása esetén.

Ehhez hasonlóan az Igazságügyi Minisztérium pénteken bejelentette, hogy olyan jelzálogkölcsönök, amelyek kötelező erejű ajánlatával együtt érkeztek a régi törvény követelményeit, de ezt az új törvény hatálybalépése után közokmá emelik, Csak azok a jelzálogkölcsönök formalizálhatók a korábbi előírások hatásával, amelyeknél bebizonyosodott, hogy a hitelfelvevő vasárnap előtt elfogadott. Ha nem írják jóvá, az új szabályozás alkalmazandó.