JELENTÉS AZ IREA HOTEL SZEKTORRÓL

A szél a spanyol szállodapiac javára fúj. 2014-ben 1080 millió értékű műveletet zártak le, ami az elmúlt évtized harmadik legjobb eredménye

A szél fúj a javára szállodapiac Spanyol. 2014-ben 1080 millió euró értékű tevékenységet zártak le, ami 2013-hoz képest 37% -os növekedést jelent, és duplája a 2012-es értéknek. Ez a harmadik legnagyobb történelmi feljegyzés az irea tanácsadó cég legfrissebb jelentése szerint az elmúlt húsz év beruházásai csak a 2007-es 1,095 millió és a 2006-os 1780 millió mögött maradtak, ami kivételes év ennek az ágazatnak.

hotel

Ez az 1 080 millió a Spanyolország által tavaly kapott harmadlagos eszközökbe történő befektetés 12% -át jelenti, ugyanakkor megduplázza a szállodai beruházás és csaknem 40% -os növekedés 2013-hoz képest.

E megújult befektetői étvágy mögött szállodai eszközök ott van a félénk gazdasági fellendülés, a kockázati prémium jelentős enyhítése és különösen a spanyolországi turizmus nagy teljesítménye. 2009 óta a hazánkba érkező külföldi látogatók száma nem állt le, míg 2014-ben a történelmi számadatok szerint a becslések szerint elérte a 63 millió látogatót. "A következő két-három évben továbbra is kapni fogunk turistaáramlás az olyan versenytárs célállomásokból, mint Észak-Afrika, amíg az ottani társadalmi-politikai helyzet normalizálódik. De amíg ez nem történik meg, körülbelül hárommillió turistát fogunk fogadni ezekből az országokból "- magyarázta Miguel Vázquez, a el fogok menni a és a szállodák területének igazgatója.

az irea kiemeli azt a rendkívüli pillanatot, amelyen a nemzetközi kereslet viselkedése tapasztalható, és amelynek várhatóan a turisták száma meghaladja az összes történelmi rekordot és meghaladja a 63 milliót. Ehhez hozzá kell tennünk, hogy három egymást követő év után először csökken, a nemzeti kereslet helyreáll (az éjszakázások száma 3,4% -kal nőtt 2013-hoz képest). "A igény A válság éveiben tapasztalható új fejlesztések szűkössége miatt a kínálat visszafogásával pozitív hatással lesznek a fő szállodai mutatókra, például a kihasználtságra és az átlagos árra 2015-ben, amelyek becslésünk szerint pozitívan befolyásolják a szállodai befektetési piacot. " - mutatott rá Vázquez.

De milyen eszközöket és műveleteket zártak le? A legnagyobb növekedés a szállodák működnek, amely elérte a 838 millió eurót a 2013-as 465 millióhoz képest (+ 80%), míg az áttérés szállodai használatra továbbra is magas szinten maradt, bár előfordulási gyakorisága alacsonyabb volt, mint tavaly (2014-ben 243 millió volt, szemben a 2013-as 326 millióval). Hasonlóképpen a jelzálog kétséges portfóliók a szállodai eszközök garanciájával (az Octopus, az Amazona vagy a Meridian projekt) 2014 utolsó szakaszában hatályba léptek, és ebben az évben is folytatják a műveletek vezetését. A 2014-ben lezárt három művelet összesen 1003 millió eurót tett ki.

Milyen eszközöket vásároltak?

A magas befektetési étvágy a szállodai szektor azt jelentette, hogy a szállodai tranzakciók száma megsokszorozódott 2014-ben: 50 szálloda (8861 szoba) és 838 millió euró volt a 2013-as 23 szállodához (4735 szoba) és 465 millióhoz képest. árak szobánként, a 2014-ben regisztrált átlag szobánként 95 515 euró volt, szemben a 2013-as 98 204 euróval. Ez enyhe csökkenés el fogok menni a magyarázza azt a tényt, hogy a alacsonyabb kategóriájú eszközök és be másodlagos helyszínek összehasonlítva az elmúlt évek szokásos mintázatával, amelyben az úgynevezett „menedékhelyek”, amelyek előnyösebb helyeken helyezkedtek el, a beruházások nagy részét összpontosították.

2014-ben az ún egyes műveletek, Az előző évvel ellentétben, amelyben a W Barcelona (amely 2013-ban a szállodai beruházások gyakorlatilag felét tette ki) és a Westin Valencia működése nagyon releváns volt. 2014-ben az egyetlen egyedülálló eszköz, amely gazdát cserélt, a madridi Intercontinental Hotel.

Kategóriánként a magasabb kategóriájú eszközök (5 csillagos és 5 csillagos luxus) 2014-ben elvesztették jelentőségüket, az érték 34% -át koncentrálták a 2013-as 60% -hoz képest. A maguk részéről a három- és négycsillagos szegmensek jelentősége nőtt, ami növelte relatív súlya a teljes beruházási volumen 62,3% -ára.

A vakáció szegmens a beruházások mind a műveletek számában, mind mennyiségében 491 millió eurót (59%) és 27 műveletet domináltak 2014-ben, szemben a városi szegmens 347 millió (41%) és 23 műveletével. Ez újabb jele annak, hogy a spanyolországi szállodabefektetések visszatérnek a szokásos dinamikájukhoz a válság éveiben bekövetkezett fordított trendhez képest, amelyben a szállodabefektetők vásárlásaikat a célállomásnak tekintett városi szegmensbe koncentrálták. befektetési menedékhely.

A 2014-es beruházási újdonságok egyike a nagyobb földrajzi sokféleség az előző évekhez képest. Barcelona (18%), és különösen Madrid (20%), amely 2014-ben erőteljesen tért vissza nyolc művelettel, miután 2013-ban egyikben sem játszott főszerepet, Costa del Sol (6,5%), a Baleár-szigetek (22,3%) és a Kanári-szigetek ( 16,3%) továbbra is a tranzakciós tevékenységek legnagyobb részét összpontosítja, azonban 2014-ben a műveleteket olyan másodlagos célállomásokon zárták le, amelyeknél a krízis években alig regisztráltak tevékenységet. Végül a tevékenységek kategórián belül szorongás megduplázódott 264,6 millió euróra (szemben 117 millióval 2013-ban).

Ki vásárol?

A vevők változatos típusa és származása a piac másik fő újdonsága volt szállodai beruházás az elmúlt évben. 2014-ben nagyszámú új szereplő jelent meg, akiknek a mai napig nem voltak jelen a piacon szállodai beruházás. Egyrészt befektetési alapok az ingatlan- és szállodaszektorra fókuszálva, másrészt a szocimiek (elsősorban a 2014-ben 4 szállodát felvásárló Hispania) nagyon releváns szerepet játszottak a szállodai beruházások szempontjából, nemcsak a műveletek száma miatt. és a befektetett volumen, de a szállodák helyszíne és kategóriája is, mivel azok a piaci szegmensekben nyújtottak likviditást, amelyek az elmúlt években csekély aktivitást regisztráltak.

Ázsiai befektetők mint például a kínai Jiangsu GPRO csoport, a Platinum Estates (hongkongi székhelyű) befektetési alap vagy a szingapúri Frasers Hospitality 2014-ben hajtotta végre első műveleteit Spanyolországban, míg a Közel-Kelet szuverén befektetési alapjai nem hiányolták szokásos kinevezésüket. a barcelonai Renaissance és a madridi Intercontinental szállodák megszerzése.

Végül a nemzeti szállodacsoportok a korábbi éveknek megfelelően a vásárlási mennyiség nagy részét, konkrétan 244 milliót összpontosítottak összesen 13 tranzakcióban.

Ki árul?

Értékesítési szempontból a szállodaláncok a teljes értékesített mennyiség majdnem felét koncentrálták. Másrészt a nemzeti befektetők (nem a szállodai szolgáltatók) 169 millió mennyiséget (a teljes mennyiség 20% ​​-át) értékesítettek, míg a nemzetközi befektetők eszközértékesítést végeztek becslések szerint 149 millióért (18%). A pénzügyi intézmények részéről 68 millió árbevétel volt, megközelítőleg a 2013-as adatokkal összhangban.

Mi lesz 2015-ben?

Az idei év elé nézve a tanácsadó cég optimista a spanyol gazdaság és a világgazdaság növekedési előrejelzéseinek eredményeként.

Ezen kívül vannak olyan speciális külső tényezők, amelyek szerint el fogok menni a, támogatni fogja a Spanyol turisztikai szektor 2015 folyamán, például az olaj árának csökkenése, amely pozitívan befolyásolja a közlekedést, és az euró gyengesége, amely erősíti a nemzeti desztinációk versenyképességét olyan fontos forráspiacokkal szemben, mint az Egyesült Királyság és az Egyesült Államok.

„Fokozatos javulás várható a MICE, a vállalati és a nemzeti szabadidős szegmensekben, ami nagyobb mértékben pozitív hatással lesz a városi desztinációkra, bár ezek a nemzeti turizmusnak leginkább kitett nyaralóhelyeken is érezhetőek lesznek, és amelyek elkezdenek helyrehozza a válság éveiben tapasztalt keresletkiesést ”- jelzi Miguel Vázquez.

2015-ben új potenciális vásárlók csatlakoznak a piachoz, például új Socimis, nemzetközi befektetők, nemzeti családi irodák és egészséges szállodaláncok

„Beruházási szempontból a finanszírozási feltételek, előre látható tendenciája a hitelnyújtás javítása és a kamatlábak középtávú alakulásának kilátásai pozitív hatással lesznek az ingatlanbefektetésekre "- mondja Miguel Vázquez.

„A 2014-ben aktív és még mindig a befektetési ciklusban lévő befektetők mellett új potenciális vásárlók csatlakoznak a piachoz, mint például új Socimis, nemzetközi befektetők, nemzeti családi irodák és egészséges szállodaláncok folytatják a műveleteket a 2015. A fentiek bekapcsolódási hatást váltanak ki a szállodatulajdonosok körében, akik ebben az új piaci kontextusban láthatják azt a pillanatot, amikor olyan szállodai eszközöket értékesítenek, amelyeket a válság éveiben nem tudtak megvalósítani ”- folytatja Miguel Vázquez.

Másrészt, Mikel Echavarren, a cég vezérigazgatója kifejtette, "a 2014-ben lezárt adósságállomány-műveletek nagy valószínűséggel átalakulnak eszközvásárlási és adásvételi műveletek, vagy az adósokkal kötött fizetési megállapodások dátumozásával, vagy az elszámolási folyamat eredményeként. Ebben az értelemben megértjük, hogy a vészhelyzeti műveletek továbbra is a főszereplők lesznek 2015-ig és azon túl.

Tekintettel az idei év kezdetére, a szállodai portfóliókba történő befektetési műveletek fontos szerepet fognak játszani 2015 folyamán. Valószínűleg azokat a műveleteket formalizálják, amelyek tárgyalási státusa az előző év végén előrehaladt, de még nem értek el. a hat és nyolc közötti készlet eladása nyaralási szállodák Meliától Starwood Capitalig. Úgy tűnik, hogy a 16 Barceló üdülőhely (kb. 6000 szoba) jelentős portfóliójának értékesítési folyamata is halad.

Az adósságállomány oldalán szintén magas aktivitásra számítunk 2015 folyamán. Az olyan szervezetek, mint a Bankia vagy a Sareb, a szállodák által garantált kölcsönök új portfólióit adhatják eladásra, hogy kihasználják a magas befektetési kedvüket. Nem kizárt, hogy más pénzügyi szervezetek ugyanazokat a lépéseket követik, és úgy döntenek, hogy más hasonló portfóliókat hoznak forgalomba 2015 folyamán.

„Az irea előrejelzése 2015-re pozitív, és úgy gondoljuk, hogy ez az év rendkívüli tevékenység lesz mind a szállodákba történő közvetlen befektetések, mind a szállodai eszközökkel fedezett jelzálog-adósság adásvételével kapcsolatos tranzakciók tekintetében” - fejezi be Miguel Vázquez.