A spanyolországi házak eladása 2016-ban meghaladta a 400 000 műveletet. Ez a tendencia összefügg az ilyen akvizíciókra aláírt hitelek mennyiségével, meghaladva a lakásokra nyújtott 280 000 jelzálogkölcsönt. Mindkét mutató megerősíti azt a jó pillanatot, amelyet az ingatlanszektor Spanyolországban átél. Mindazonáltal, minden eladónak tudnia kell, hogy a lakás eladási ára nincs rögzítve, Ezért fontos figyelembe venni azokat a különféle okokat, amelyek miatt az értékesített ingatlan értéket veszíthet.
Antikvitás
Spanyolország nagyon elavult lakásállománnyal rendelkezik. Ez a helyzet arra késztette az új vagy nemrégiben épített otthonokat, hogy értéket szerezzenek az idősebbekkel szemben. A fel nem használt tulajdonságok előnyben részesítése, anyagok romlása vagy a gazdaság jövőbeli felújításának szükségessége az ingatlan öregedésének néhány hatása, amely Emiliano Bermúdez, a donpiso vezérigazgató-helyettese szerint "kötelezettségekkel csökkenti az árakat".
Ezen ingatlanok érméjének másik oldala Jesús Duque, az Alfa Inmobiliaria alelnöke szerint „elhelyezkedésük a városi központokban”, mivel amellett, hogy az ügyfeleknek más építési előnyöket is kínálhatnak, mint pl. "Magasabb mennyezet és tágabb terek", azt is lehetővé teszi számukra, hogy "nagyra értékelt építészeti elemeket" jelenítsenek meg az ügyfelek körében, például kiváló minőségű platformokat, padlókat vagy lépcsőket.
Fenntartás és reformok
Duque megerősíti, hogy a házak karbantartását is olyan tényezőnek kell tekinteni, amely értékvesztést okozhat. Ezt a feltételezést Alfredo Sosa, a Re/Max Lanzagorta brókere megerősíti, aki ezt elmagyarázza a lakásvásárlásnak „a szemünkön keresztül kell belépnie, mivel érzelmesebb, mint gondolnád ".
Pontosabban azt állítja, hogy ha a házat pozitívnak látják és érzékelik, "a döntés ésszerűen működik". Ezért hangsúlyozza ezt, amint a lakások drágulnak, "rehabilitációja értelmesebb". "A felső-középső szegmensben lévő otthonokban sok értelme van, mivel az átértékelés meghaladja a munka költségeit, nem pedig a megfizethető lakásokban, ahol talán megfelelőbb egy arcplasztika otthoni színpadra állítással" - mondja.
Irányultság
Az otthon tájolása meghatározza a belső fényerejét, valamint a nézeteket, amelyekhez az ember hozzáférhet. Hiányuk esetén, amikor foglalkoznak velük "Kellemetlenségek, amelyekre nincs megoldás", Duque pontosítja: "logikusan súlyát mérlegelni fogják". Valójában a donpiso alapján úgy számolták, hogy ez a tényező "a legkisebb ablakokkal rendelkező házakkal együtt nagymértékben befolyásolja az értéket, és az árkülönbség akár 20% -át is meghaladja", szemben a jól orientált és szép kilátással rendelkező ingatlanokkal.
Elhelyezkedés
Minden, ami egy otthont körülvesz, befolyásolja végső értékét. Ezt a binomiált, az ingatlanszektorban hívják "Regressziós elv", Sosa elmagyarázza, hogy abból áll, hogy két azonos jellemzőkkel és minőséggel rendelkező házzal szemben az egyik hasonló házú, a másik pedig rosszabb minőségű házakkal rendelkező területen található ", a másodikat alacsonyabb áron adják el. ár, mint a második ".
Ugyanezen a véleményen van az Alfa Inmobiliaria alelnöke is, aki számára az otthon elhelyezkedése "az ügyfelek egyik legfontosabb szempontja a keresés során". Ezen a vonalon hangsúlyozza ezt összevont területeken található otthonok olyan szolgáltatásokkal, mint iskolák, üzletek, parkok vagy közlekedési eszközök, "akár 50% -kal is többet érhetnek, mint azok, amelyeket rosszul kommunikált helyiségekben építenek, vagy amelyekbe az ígért beruházásokat nem hajtották végre".
Készlet
A piacot a kereslet és a kínálat törvényei szabályozzák, ezért ismeri el Bermúdez: "ha egy tulajdonos el akarja adni a lakását olyan területen, ahol sokan vannak a tiédhez hasonlóak is, akkor lehetséges, hogy ennek" kissé csökkentse igényeit. " Ez a helyzet - figyelmeztet Sosa - a válság idején megerősödött, különösen az alsó-középosztálybeli negyedekben, ahol "nagyobb volt a kínálat, és a lakások nagyobb árcsökkenést tapasztaltak, elérve az 50% -ot". Épp ellenkezőleg, ez az ingatlanközvetítő arra számít a középkategóriás területeken az árak kevésbé estek, mert "az eladók kényelmesebb gazdasági helyzetben voltak, kevesebb volt az eladósodottság és kevesebb a munkanélküliség, ami kisebb mértékben arra késztette őket, hogy eladják ingatlanjaikat".
Ár
A ház árának megfelelő értékelésének elmulasztása teherré válhat az eladási művelet végrehajtása során. Éppen ellenkezőleg, a donpiso-tól garantálnak, "Ha az ár megfelelő, a vételi és eladási folyamat sokkal gyorsabb lesz" a műveletben részt vevő felek állításai pedig „sokkal reálisabbak”. Ugyanezt az értékelést adja Sosa, aki sajnálja, hogy ez a gyakorlat általános az eladók körében, "akik úgy gondolják, hogy az ár az, amit az interneten vagy a hirdetőtáblán felhívás után hirdetnek az övékéhez hasonló ingatlanban". „Mivel az eladóknak nincs információjuk arról, hogy mennyi a környezetükben lévő ingatlanok záró ára, nagyon nehéz számukra a megfelelő ár megállapítása. Ennek eredménye, hogy az ingatlant nem adják el "- hangsúlyozza.
Idő
Az ingatlanszektorban az idő múlása és a lakás állandó értékesítése azt jelenti, hogy az említett ingatlan „leégett”, ezért az ügyfélnek nagyon nehéz lesz hozzá férnie, ha nem változtatnak a marketingjén. Ennek oka - mondja Duque - annak a ténynek, hogy sok eladó "érzelmi árhoz ragaszkodik", anélkül, hogy figyelembe venné az ár „tartósan változik és hogy jelenleg csak házakat árulnak piaci áron ".
Hasonlóképpen, az Alfa Inmobiliaria alelnöke azzal érvel, hogy ha egy ház értéke meghaladja az értékesítést, "elveszíti érdeklődését a nyilvánosságnak való kitettség első három hónapjában", ezért végül "becsült ára alatt" adják el. ". Valójában Sosa biztosítja, hogy ha az ár több mint 20% -kal meghaladja a vevő elvárásait, "akkor nem látogatják meg ezeket az otthonokat, ezért nincs tárgyalási vagy eladási lehetőség, ami ezeket a tulajdonságokat kihagyja a piacról ".
Potenciális kereslet
Az ingatlan nyilvántartásba vétele lehetővé teszi a tulajdonos számára, hogy megfelelő árat állapítson meg neki. Ezenkívül Bermúdez szerint az az érdeklődés, amelyet az eladó ház felkelt, felajánlja a tulajdonosnak, hogy "megismerje az ingatlan erősségeit és gyengeségeit", ezért meg kell adni neki a megérdemelt fontosságot. Duque a maga részéről elismeri, hogy "bár a jelenlegi ingatlanpiac a fellendülés fontos jeleit mutatja", az eladónak meg kell néznie a "tökéletes ügyfelét". Ez nem más, mint "azok, akiket érdekel a lakhatás", ezért létfontosságú, hogy "mindig és mindenképpen szakszerűen válaszoljunk" a felmerülő igényekre.
Dekor
Az a felfogás, amelyet az ügyfél az első látogatásakor szerez az otthonról, meghatározhatja megszerzését. Ezért a szakértők hangsúlyozzák a jó arculat felkínálásának fontossága az ingatlanról. A Re/Max-től azt javasolják, hogy "semlegesítsék az ingatlant", mivel annak "a lehető legnagyobb közönséget kell vonzania". Valójában azt tanácsolja, hogy szabaduljon meg a "feltűnő színektől, személyes gyűjteményektől, a futballcsapatok jelzéseitől és a vallási témáktól", mivel ezek az elemek arra ösztönzik a vásárlót, hogy "ne érezze magát azonosulva az ingatlannal, ne érezze otthonosan".
Biztonság
A biztonság hiánya a ház helyén Duque véleménye szerint "ugyanolyan negatív, mint az infrastruktúra vagy a szolgáltatások hiánya". Sosa megerősíti, hogy "ha egy terület biztonsága romlik, romlik az ingatlan ára". Ez az ereszkedés különösen fontos ha a terület gyermekes családokat célozza meg, Nos, e szakértő szerint ezekben az esetekben "hirtelen romlik". "Ugyanez, ha prostitúció vagy más típusú vállalkozás vagy tevékenység van, amelyet egyik szülő sem szeret ott, ahol a gyermekei időt töltenek" - teszi hozzá.