Alberto Torres Lopez

A Sepín jogi igazgatója. Jogász. Az AU-PH és az INM szekció elnöke. ICAM
* JEGYZET: Július 1-jén, szerdán 12:00 órakor a Online képzés Alberto Torres López, a Sepín jogi igazgatója és az Urban Bérlésekre szakosodott ügyvéd elmagyarázza az RDL 15/2020 gyakorlati kulcsai, az üzlethelyiségek bérletével kapcsolatban. Bejegyzés megnyomásával itt .

Olyan rendkívüli helyzetben, mint amilyenben élünk, és mindig szigorúan jogi szempontból beszélve megértem, hogy tanácsunkban minden eddiginél nagyobb szükség van a jogi szakemberek intézkedésére, különösen, ha egyszerre védekezünk a tulajdonosok és a bérlők érdekeit, és tisztában vagyunk azzal a helyzettel és károkkal, amelyeket egymás szenvednek.

Mondanunk kell-e bérlő ügyfeleinknek, hogy mivel korábban vis maior helyzetben vagyunk, leállíthatják a bérleti díjat? Őszintén hiszem, hogy nem. Ugyanígy jelezhetjük a tulajdonosok előtt, hogy ez a helyzet nem befolyásolja a bérleti díj teljes beszedésének jogát? a válasznak meg kell egyeznie az előző esetével. Mit mondunk nekik akkor?

Ingyenes e-könyv! A rebus sic stantibus klauzula alkalmazása a helyiségek bérbeadásában
koronavírus

Először is világossá kell válnunk, hogy nincs egyértelmű válasz, mert annak sérelme nélkül, hogy az aláírt szerződés szó szerinti írásbeli előtérbe kell kerülnie, a kapuit bezárni kényszerített Helyi közösségnek semmi köze nincs egy másikkal, amely továbbra is nyitva áll a nyilvánosság számára, mert nem vesz részt a március 14-i 463/2020 királyi rendeletben előírt tilalmakban, amely kijelenti a Covid-19 által okozott egészségügyi válsághelyzet kezelésének riasztási állapotát, vagy a különböző autonóm közösségek és városi tanácsok rendeletei, amelyek más korlátozásokat állapítottak meg a kereskedelemben. A válasz sem lehet elhamarkodott attól a pillanattól kezdve, amikor ma figyelmen kívül hagyjuk azt az időt, amely alatt a helyzet folytatódik, és anélkül, hogy kizárnánk a kereskedelmet segítő támogatást, amely részben enyhíti az elszenvedett károkat, ebben az esetben valószínűleg a bérlőkre irányul. A naprakészség érdekében hasznos nyomon követni a jogi forrásokat az ezzel kapcsolatban felmerülő napi hírekkel: BOE, CGPJ, CGAE, Legal Editorial, stb.

Jogilag anélkül, hogy megvitatnánk, hogy vis maior vagy véletlen esemény áll-e szemben a törvényünkben, a törvényünkben szerepel a rebus sic stantibus klauzula, amelynek a bérleti díj csökkenéséhez kell vezetnie, de nem kell mentességet adnia ugyanazon felfüggesztés fizetése alól. A bérleti szerződés. Elvileg nincs értelme csak az egyik szerződő felet terhelni a rendkívüli helyzet kockázatával.

Bérleti szempontból a Legfelsőbb Bíróságunknak, amely mindig is kiemelte rendkívüli jellegét, a közelmúltban a legutóbbi gazdasági válság eredményeként alkalma nyílt arra, hogy alkalmazza azt. TS mondat, első polgári tanács, 591/2014, október 15 .; Fellebbezés: 2992/2012. Előadó: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO (SP/SENT/790312) amely azonban nem zárja ki a szanálóképességet, de a hosszú távú bérleti szerződés esetén a jogi aktusok és a vállalkozások megőrzésének elvét érvényesíti, ideiglenes és indokolt megoldást találva a bérleti díj csökkentésében: "… A javasolt 29% -os jövedelem-csökkentést a követendő szerződéses gazdaság egyensúlyának megfelelően kiigazítják, különös tekintettel arra, hogy az említett csökkentés ellenére az ebből eredő jövedelem meghaladja a jelenleg tárgyalt piaci jövedelem 20% -át, és jóval alacsonyabb a bérleti díj 50% -os csökkentése, amelyet a tulajdonos a másik szállodalánccal és a felperes versenytársával tárgyalt.

Végül a megállapodott bérleti díj csökkentésében alkalmazott módosítás időtartamát a követelés benyújtásától a 2015. év végéig tartó időszakra állapítják meg, mivel azt úgy tekintik, hogy igazodik a változás által különösen érintett ideiglenes helyzethez. a vizsgált körülmények közül ... ".

Természetesen mind ez, mind a High Court korábbi ítélete indokolja a bérlet esetleges megoldását vagy felfüggesztését, amit nehezen ismerek el jogilag egyoldalú felfüggesztés esetén, amely lehetővé teszi a bérlő számára, hogy tisztán és egyszerűen hagyja abba a bérleti díjat az ingatlan hátsó részén, amely a kialakult helyzet összes olyan kárát okozza, amelynek nemfizetése sok egyéb hatás mellett, például a rendezett jelzálogkölcsön elmulasztásával járhat.

Nem szabad megfeledkezni arról, hogy Polgári Törvénykönyvünk a 1.575. Cikk, még a rusztikus bérleti díjakra is hivatkozva megállapítja, hogy „A bérlőnek nem lesz joga a bérleti díj csökkentésére a bérelt föld sterilitása vagy a szokásos véletlenszerű esetek gyümölcsvesztése miatt; de igen, abban az esetben, ha a gyümölcsök több mint fele elvész Isten rendkívüli és előre nem látható cselekedetei miatt, kivéve mindig az ellenkezőjével kötött külön megállapodást. Rendkívüli véletlenszerű esetekként értendő: tűz, háború, pestis, szokatlan áradás, sáska, földrengés vagy más, hasonlóan szokatlan dolog, és hogy a szerződő felek nem tudták ésszerűen előre látni. ", Vagy 1576 cikk "A bérlőnek nincs joga bérleti díj csökkentésére sem, ha a gyümölcsök elvesznek, miután elválasztották gyökereiktől vagy törzsüktől." Emlékezzünk tehát arra, hogy a rusztikus bérleti díjak terén megismételjük, abszolút szélsőséges helyzetekben, a jelenleginál súlyosabb helyzetben, a bérleti díj csökkentése végső megoldásként indokolt, de nem a szerződés felmondása és még kevésbé egyoldalú felfüggesztése.

Érdemes emlékezni a 1 560. cikk ugyanazon jogi szöveg teljes mértékben alkalmazható a városi bérleti szerződésekre, amely meghatározza, hogy „A bérbeadó nem köteles válaszolni puszta tény zavarásáért, amelyet harmadik személy okoz a bérelt ingatlan használatában; de a bérlőnek közvetlen fellépése lesz a rendbontó ellen. Nincs tényleges zavar, amikor egy harmadik fél, akár a közigazgatás, akár egy magánszemély, a neki megfelelő jog alapján járt el. ”, És ez még azt is lehetővé tenné, hogy értelmezzük, hogy a közvetlen cselekvés a bérlőé a közigazgatás ellen levelez.

Mindezek a rendelkezések anakronisztikusnak tűnnek számunkra, bár teljes mértékben hatályban vannak, a szokásos védelem alatt történő értelmezésük sérelme nélkül Cikk 3.1 a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseinek, vagyis annak az idõnek a társadalmi valósága, amelyben alkalmazandónak kell lenniük, alapvetõen tiszteletben tartva ezek szellemét és célját.

A fenti megfontolások alapján azt a következtetést vonom le, hogy az "ideális" megoldás magában foglalja a bérbeadó és a bérlő közötti megállapodást, amely lehetővé teszi a bérleti díj arányos csökkentését, feltéve, hogy mindkét fél egyenlően vállalja a koronavírus által okozott súlyos terhet, tudatában hogy ha a helyzet bíróság elé kerül, akkor ez a megoldás a legvalószínűbb a bíróságok által kiadott határozatokban. Azt azonban jól tudjuk, hogy ennek nagyon nehéz lesz bekövetkeznie, ezért most tanácsos óvatosnak lenni, várni az eseményekre (segítségnyújtás, jogszabályi változások, a riasztási határozat meghosszabbítása stb.) És gondosan elemezni a tanfolyamot természetesen, mindent megtesz, ami szükséges.jogi szakembereként a bíróságon kívüli megoldás elérése érdekében.